NGUYÊN LÝ QUẢN LÝ

CHUNG CƯ SỞ HỮU CHUNG

Tham luận Hội thảo về “Thực trạng và giải pháp quản lý khai thác sử dụng nhà chung cư cao tầng tại Hà Nội”. Tháng 1/2010

TS  Phạm Sỹ Liêm

Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị

và phát triển hạ tầng (IUSID)

Khái niệm chung

Quản lý bất động sản (BĐS), mà quản lý chung cư là một thành phần, là dịch vụ BĐS đóng vai trò rất quan trọng trong việc khai thác sử dụng BĐS. Nếu dịch vụ này không tốt thì sẽ ảnh hưởng xấu tới việc tiêu thụ các sản phẩm BĐS và làm cho BĐS nhanh chóng bị xuống cấp. Tình hình quản lý các tiểu khu nhà thời bao cấp và nhiều chung cư tái định cư hiện nay là ví dụ cụ thể. Thế nhưng thị trường dịch vụ quản lý BĐS nước ta hiện nay còn rất sơ khai, ít được quan tâm, không theo kịp thị trường kinh doanh BĐS, tư duy quản lý còn nặng ảnh hưởng của thời kỳ bao cấp.

Chung cư cao cấp thì có vẻ “rất oách”…

Quản lý BĐS là nghiệp vụ đòi hỏi phải có các kiến thức pháp lý, kinh tế và kỹ thuật chuyên sâu. Những người hành nghề quản lý BĐS phải là những người chuyên nghiệp được đào tạo bài bản.

Do khuôn khổ có hạn, bài này chỉ tập trung giới thiệu vắn tắt nguyên lý quản lý chung cư sở hữu chung, vì đang là chủ đề nóng tại nhiều đô thị nước ta.

Chung cư là loại nhà ở có nhiều căn hộ khép kín ( tức là bảo đảm người ở thực hiện mọi hoạt động riêng tư trong đó) có không gian sử dụng chung như hành lang, cầu thang, thang máy… và các tiện ích chung như hệ thồng điện nước, thoát nước, điện thoại v.v.

Chung cư ít nhất có 2 tầng, thường là nhiều tầng không có thang máy và cao tầng có nhiều thang máy. Tại Hội nghị quốc tế về Kiến trúc năm 1972, nhà cao tầng (cao ốc) được phân thành 4 loại như sau:

1. Nhà cao tầng loại 1:      9~16 tầng  ( cao nhất không quá 50 m);
2. Nhà cao tầng loại 2:    17~25 tầng  ( cao nhất không quá 75 m);
3. Nhà cao tầng loại 3:    26~40 tầng  ( cao nhất không quá 100 m);
4. Nhà cao tầng loại 4:    trên 40 tầng  ( cao hơn 100 m).

Về mặt sử dụng, cao ốc có 3 loại hình: 1/ cao ốc chỉ có căn hộ (chung cư đơn thuần); 2/ cao ốc hỗn hợp: mấy tầng dưới mở rộng làm cửa hàng, các tầng trên hình tháp gồm các căn hộ; 3/ cao ốc đa năng: gồm có cửa hàng, văn phòng và căn hộ. Trong bài này, khi nói đến chung cư hoắc cao ốc chung cư là đề cập đến cả 3 loại hình nói trên.

Về mặt sở hữu, chung cư phân thành hai nhóm: chung cư cho thuê (apartment house for rent) thuộc một chủ sở hữu và chung cư sở hữu chung (condominium) có nhiều chủ sở hữu. Chung cư cao ốc sở hữu chung là dạng chung cư hiện đang được phát triển mạnh mẽ tại nhiều đô thị nước ta.

Đặc điểm pháp lý của chung cư sở hữu chung

Về pháp lý, Bộ Luật Dân sự (2005) của nước ta có Điều 225 quy định sở hữu chung trong nhà chung cư, và các Điều 276, 277 về quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc và quyền về cấp thoát nước qua BĐS liền kề. Năm 2009 Bộ Xây dựng ra thông tư mới nhất về quản lý chung cư.

Các nước phát triển đều có khuôn khổ pháp lý chặt chẽ về quản lý chung cư, dựa trên kinh nghiệm xử lý các tranh chấp cũng như các vấn đề mới nẩy sinh trong quá trình vận hành khai thác chung cư.

Chú thích: Nói chung vào Thế kỷ 20, đối với quản lý BĐS các nước sử dụng  mô hình pháp lý khác nhau như sau:1/ Thông qua Luật Dân sự (Ý, Thụy Sĩ);2/ Thông qua Luật Nhà ở (Anh,Ca na đa, Úc, Niu Di lân,Ấn độ);3/Luật chuyên đề riêng rẽ (Pháp và một số nước khác).

Nước Pháp ban hành Luật ngày 10/7/1965 về quy chế sở hữu chung các BĐS đã xây dựng, trong đó không chỉ đề cập đến BĐS riêng rẽ mà đến cả quần thể BĐS. Luật này được Luật ngày 31/12/1985 sửa đổi bổ sung. Hồng Công dựa vào Luật Dân sự và ban hành Điều lệ quản lý chung cư cao tầng sở hữu chung.Trung Quốc dựa chủ yếu vào Luật Dân sự, Thông tư của Bộ Xây dựng và các văn bản pháp quy địa phương, khởi đầu từ Điều lệ Quản lý BĐS Đặc khu Thâm Quyến ban hành năm 1994.

Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu chung. Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong sở hữu chung mà cả các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với căn hộ của mình, chẳng hạn không được gây tiêng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, phải mở cửa căn hộ cho người vào sửa chữa đường ống cấp thoát nước chung, hoặc khi muốn cho thuê hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước cho tập thể có sở hữu chung và có điều khoản trong hợp đồng ràng buộc người thuê hay chủ mới cam kết tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của chung cư v.v.

Chủ đầu tư xây dựng chung cư khi bán các căn hộ thì Hợp đồng mua bán phải có văn bản đính kèm, trong đó mô tả các đơn vị trong chung cư, không gian chung, địa giới đất quanh chung cư và các quy định cần thiết về sử dụng chúng, gọi là Bản Tuyên bố các Điều kiện (Declaration of Conditions) hay tên gọi khác như Khế ước Chủ đạo (Master Deed), Văn kiện Chung cư sở hữu chung (Condominium Document) v.v. Bản Tuyên bố đó phải được cơ quan quản lý nhà nước về BĐS duyệt, vì quyền sở hữu nhiều đơn vị trong chung cư như tầng hầm, tầng trệt không rõ ràng sẽ gây tranh chấp về sau. Nếu giá thành các bộ phận đó đã phân bổ vào giá bán căn hộ nhưng chúng lại không thuộc sở hữu chung thì giá trị của chúng phải được tính vào lợi nhuận của dự án và phải chịu thuế thu nhập. Tốt nhất là pháp luật quy định rõ các tầng hầm thuộc sở hữu chung.

Khi chung cư đã đưa vào sử dụng thì có Điều lệ Quản lý Chung cư (sẽ nói rõ ở phần sau), trong đó quy định phí quản lý chung cư, được đa số các chủ căn hộ bỏ phiếu thông qua. Phí quản lý chung cư gồm có phí vận hành (thường nộp hàng tháng), phí trung đại tu. Thuế nhà đất các phần sở hữu chung được phân bổ cho các chủ căn hộ đóng theo tỷ lệ diện tích căn hộ.

Vấn đề đặt ra là phải có biện pháp chế tài đối với chủ căn hộ nào đó không chịu nộp hoặc nợ phí quản lý. Các lý do từ chối nộp phí thường là:1/ Không có trách nhiệm nộp phí (như người mua lại căn hộ chưa đến ở);2/Chế độ thu phí không công bằng (như căn hộ tầng thấp không cần thang máy hay bơm nước);3/Chất lượng phục vụ kém hoặc thiếu;4/ Phí quản lý bị tham ô; và 5/Không có tiền trả (như thất nghiệp, vỡ nợ, đau ốm). Nếu không chế tài đúng mức thì sẽ có nhiều hộ khác cũng không chịu đóng phí. Biện pháp chế tài đơn giản nhất là biện pháp kê biên tài sản (động sản) của bên mắc nợ để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự ( gọi là xiết nợ), vì vậy trong Điều lệ quản lý chung cư nên có điều khoản về xiết nợ. Biện pháp này cũng nên áp dụng với đối tượng gây thiệt hại tài sản chung nhưng không chịu bồi thường.

Cuối cùng, quy định pháp lý cơ bản nhất là quy định về tổ chức quản lý chung cư sẽ trình bầy trong phần tiếp theo.

Tổ chức quản lý chung cư sở hữu chung

 
Quản lý chung cư sở hữu chung phải xuất phát từ các nguyên tắc sau đây:

1. Trách nhiệm, quyền hạn và lợi ích phải tương xứng với nhau;
2. Giữ gìn tốt tài sản và phục vụ tốt các nhu cầu sinh hoạt của chủ sở hữu;
3. Kết hợp chặt chẽ chủ quyền quản lý của chủ sở hữu với quản lý chuyên nghiệp của đơn vị cung ứng dịch vụ quản lý;
4. Kết hợp tốt quản lý chung cư riêng rẽ với quần thể chung cư hay khu đô thị mới;
5. Phải có sự hướng dẫn, phối hợp, kiểm tra và giám sát của chính quyền đô thị.

Dựa trên các nguyên tắc kể trên, các nước nói chung đều quy định thành lập tổ chức quản lý chung cư tương tự nhau. Sau đây giới thiệu quy định của Pháp.

Các chủ sở hữu chung đều tham gia Công hội (Syndicat), là một tổ chức dân sự có trách nhiệm bảo quản ngôi nhà và quản lý các phần chung, có quyền lập ra và sửa đổi Quy tắc Sở hữu chung (Règlement de copropriété). Các quyết định của Công hội được thông qua tại Đại hội toàn thể các chủ sở hữu chung. Công hội bầu ra Hội trưởng (Syndic) có trách nhiệm thi hành các quyết định của Công hội với sự giám sát và trợ giúp của Hội đồng Công hội (Conseil syndical) cũng do Công hội bầu ra.  

Khi đã có từ 2 chủ sở hữu chung trở lên vào sử dụng chung cư thì Công hội bắt đầu hình thành và cử ra Hội trưởng lâm thời.

Tại Hồng Công, các chủ sở hữu chung (gọi là nghiệp chủ) thành lập Pháp đoàn Nghiệp chủ. Pháp đoàn họp Đại hội toàn thể bầu ra Ủy ban quản lý chung cư gồm tối thiểu 3 ủy viên. UBQL xin đăng ký Pháp đoàn tại cơ quan quản lý nhà nước, đơn xin đăng ký phải đính kèm bản sao“Lâu vũ Khế ước” (tức là Khế ước Chủ Đạo của chung cư). Khi có nhiều chung cư cùng xây  trên một khoảnh đất chung thì chỉ có một pháp đoàn duy nhất. Khi trong chung cư có người thuê căn hộ vào ở thì những người thuê nhà có thể xin phép thành lập Hiệp hội người thuê nhà, Hiệp hội có quyền cử 1 đại biểu tham dự các cuộc họp của UBQL chung cư, có quyền phát biểu nhưng không có quyền biểu quyết.

UBQL có quyền thuê kế toán và các nhân viên cần thiết để giúp mình thực hiện nhiệm vụ quản lý, hoặc ký hợp đồng thuê công ty quản lý chung cư chuyên nghiệp vào làm dịch vụ quản lý.

Nội dung quản lý chung cư

Nội dung quản lý chung cư bao gồm 5 loại hình công việc chủ yếu như sau: 1/Quản lý thân nhà;2/Quản lý trang thiết bị;3/Quản lý an ninh;4/Quản lý môi trường; và 5/Xử lý khiếu nại tranh chấp.

Hoạt động quản lý thân nhà và trang thiết bị có loại mang tính thường xuyên (hàng ngày và định kỳ), có loại mang tính đột xuất như đại tu, nâng cấp và khi xẩy ra sự cố, thiên tai.

Riêng trong thời kỳ bảo hành công trình, thì chủ đầu tư có trách nhiệm sửa chữa các khiếm khuyết trong thân nhà và trang thiết bị.

Căn cứ vào nội dung và mức độ quản lý, Ban Quản lý chung cư lập dự trù kế hoạch tài chính năm cho việc quản lý chung cư và phân bổ mức đóng phí quản lý cho các chủ căn hộ, đưa ra thảo luận thông qua tại Đại hội chung cư hàng năm. Đương nhiên tại Đại hội này Ban quản lý cũng phải báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch tài chính của năm.

Ngoài các khoản phải chi, BQL cũng có thể có một số khoản thu, chẳng hạn thu phí giữ xe tháng (không thể miễn thu vì số xe và loại xe của các hộ rất khác nhau), phí sử dụng đất quanh chung cư, phí quảng cáo v.v.

Đề xuất:Nên có 1~2 căn hộ sở hữu chung cho thuê mà giá trị của chúng đã được phân bổ vào tiền bán các căn hộ.Tiền thu được từ việc cho thuê sẽ là nguồn kinh phí ổn định để quản lý chung cư, khiến việc đóng phí quản lý hàng tháng trở nên rất nhẹ nhàng.Biện pháp này chỉ làm tăng tiền mua căn hộ lên vài phần trăm nhưng do phí quản lý thấp nên có sức thu hút khách hàng đến với dự án.

Trước mắt biện pháp này nên áp dụng cho chung cư tái định cư vì các hộ tái định cư phần lớn là hộ nghèo, chỉ có khả năng đóng phí quản lý rất thấp.

Lời cuối

Chung cư cao tầng sở hữu chung là loại hình nhà ở còn rất mới mẻ của nước ta và của Hà Nội, do đó tôi xin đề nghị UBND Thành phố Hà Nội tổ chức tổng kết hiện trạng tổ chức quản lý và sử dụng chung cư cao tầng sở hữu chung, trên cơ sở đó ban hành Quy chế quản lý chung cư, quần thể chung cư và Khu Đô thị mới của Thành phố. Nên chỉ đạo thí điểm ngay việc quản lý một chung cư mới xây dựng xong.

                                                            Hà Nội, ngày 11 tháng 1 năm 2010

Đóng góp ý kiến về bài viết này