CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CHÍNH SÁCH ĐẤT ĐÔ THỊ VIỆT NAM
(mời xem từ /Web/Ykien.aspx?distid=1859 và /Web/Ykien.aspx?distid=1904 )
CHUYÊN ĐỀ 7
CHÍNH SÁCH THU HỒI ĐẤT ĐÔ THỊ
TS. Phạm Sỹ Liêm
Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN
0. KHÁI NIỆM CHUNG
Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai để xây đựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết v.v...để phục vụ lợi ích công cộng. Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đất đai cho nhu cầu này không thể dựa vào cơ chế thị trường mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc, gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Trung Quốc, Đài Loan...), hoặc truất hữu ( Pháp...).
Tại các nước có chế độ sở hữu tư nhân đất đai, Hiến pháp trong khi bảo vệ quyền sở hữu đất đai thì cũng cho phép Nhà nước trưng thu, trưng dụng hoặc truất hữu đất đai vì lợi ích công cộng. Còn tại các nước mà đất đai thuộc sở hữu toàn dân họăc sở hữu nhà nước, nếu có nền kinh tế chỉ huy ( như nước ta trước đổi mới ) thì công việc này thực hiện khá đơn giản vì đất đai chỉ có giá trị sử dụng và cũng chỉ sử dụng vì lợi ích nhà nước hay lợi ích tập thể. Nhưng khi có nền kinh tế thị trường mà quyền sử dụng đất được giao có thu tiền hoặc cho thuê thì vấn đề trở nên phức tạp hơn nhiều, vì quyền sử dụng đó đã trở thành tài sản có giá. Tuy vậy, vì quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, nay Nhà nước cần đến thì thu hồi lại chứ không gọi là trưng thu hay truất hữu.
Hiện nay công tác thu hồi đất của nước ta đang gặp nhiều trở ngại khiến tiến độ thực hiện các dự án phát triển trên cả nước bị kéo dài và là nguyên nhân của phần lớn các vụ khiếu kiện đông người, vượt cấp và dai dẳng. Công trình nghiên cứu này có mục đích tìm hiểu nguyên nhân và đề xuất biện pháp xử lý tình trạng nói trên.
- QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH CHÍNH SÁCH THU HÔI ĐÂT ĐÔ THỊ NƯỚC TA
Thời kỳ trước Đổi mới
Thi hành Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29-2-1987 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các đối tượng có nhu cầu để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được duyệt. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất nào thì có quyền thu hồi đất đó.
HĐBT ngày 31-5-1990 ra Quyết định số 186 HĐBT yêu cầu đối tượng được giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại cho Nhà nước. Căn cứ vào đó, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 15-4-1991 ra Quyết định số 239/QĐ-UB quy định tạm thời v/v thu tiền sử dụng đất khi chuyển sang mục đích xây dựng để nộp ngân sách Nhà nước và điều tiết cho các cấp theo tỷ lệ Trung ương 30%, Thành phố 40% và Quận, Huyện 30%.
Có thể thấy trong thời kỳ trước Đổi mới chỉ mới có vài quy định riêng lẻ về thu hồi đất chứ chưa hình thành chính sách thu hồi đất. Nguyên nhân là khi đó đất đai chỉ được xem là tài nguyên có giá trị sử dụng, mặt khác do nền kinh tế có nhiều khó khăn nên nhu cầu thu hồi đất cũng không lớn.
Thời kỳ từ Luật Đất đai 1993 đến Luật Đất đai 2003
Hiến pháp mới năm 1992 vẫn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước giao đất,cho thuê đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định , nhưng tiếp theo đó tuyên bố trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường (Điều 23).
Căn cứ vào Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1993 quy định trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại (Điều 27), và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất nào thì có quyền thu hồi đất đó ... Trong trường hợp có nhu cầu khẩn cấp của chiến tranh, chống thiên tai hoặc trong tình trạng khẩn cấp, thì việc trưng dụng đất do UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên quyết định (Điều 28).
Căn cứ Luật Đất đai, ngày 17-8-1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 90/CP quy định về việc đền bù thiệt hại về đất và về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất. UBND cấp tỉnh lập Ban chỉ đạo thu hồi đất để tham mưu cho Chủ tịch cấp tỉnh quyết định phương án đền bù để tổ chức được giao đất trực tiếp thực hiện việc đền bù. Nếu người được đền bù muốn khiếu nại thì gửi đơn đến UBND cấp tỉnh trong vòng 15 ngày.
Nguyên tắc đền bù thiệt hại về đất như sau:
- đối với đất nông lâm nghiệp, đền bù bằng đất cùng loại,cùng hạng , nếu không đủ thì thêm phần giá trị chênh lệch bằng tiền theo khung giá của Chính phủ;
- đối với đất chuyên dùng, đất ở thì cũng tương tự như trên. Riêng đối với đất ở đô thị thì đền bù bằng nhà ở hoặc bằng tiền ;
- đối với đất sử dụng bất hợp pháp thì không đền bù.
Nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản như sau:
- đối với nhà ở và công trình, đền bù bằng giá trị hiện có của công trình hoặc bằng giá xây dựng mới, tuỳ theo trường hợp, và cộng thêm trợ cấp di chuyển;
- đối với cây hàng năm, đền bù bằng tiền bằng giá trị sản lượng một vụ;
- đối với cây lâu năm, đền bù theo hiện trạng của cây.
Có thể thấy nội dung của Nghị định 90/CP còn rất sơ sài, chưa gắn với cơ chế thị trường. Điều này cũng dễ hiểu vì đang là buổi đầu của thời kỳ Đổi mới.
Sau khi tích luỹ được một số kinh nghiệm, ngày 24-4-1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP để thay thế cho Nghị định số 90/CP. Căn cứ vào Nghị định này, Bộ Tài chính,Bộ giao thông vận tải và UBND một số thành phố lớn ra các văn bản cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành.
Nghị định số 22 đi sâu quy định chi tiết và nhấn mạnh đến tính hợp pháp của đối tượng đền bù.
Đối với mức đền bù thiệt hại về đất, Nghị định quy định phải căn cứ trên giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương , tức là đã quan tâm ít nhiều đến yếu tố thị trường. Riêng đối với đất ở tại đô thị, Nghị định quy định đền bù thiệt hại bằng tiền, nhà ở hoặc đất ở tại khu tái định cư, còn đất được quy hoạch để xây dựng đô thị nhưng chưa có cơ sở hạ tầng thì không được đền bù như đất đô thị, mà đền bù theo giá đất đang chịu thuế sử dụng đất hay tiền thuê đất nhân với hệ số K.
Giá đất đền bù do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính-Vật giá.
Đối với đền bù thiệt hại về tài sản nhà và công trình, Nghị định quy định đền bù theo mức thiệt hại thực tế cộng thêm một khoản chi phí tháo dỡ, vận chuyển, hoặc di chuyển chỗ ở v.v... Đền bù thiệt hại về hoa màu vẫn theo quy định của Nghị định 90/CP.
Ngoài tiền đền bù đất và tài sản, Nhà nước còn có chính sách hỗ trợ. Nghị định cũng quy định lập khu tái định cư có cơ sở hạ tầng thích hợp để bố trí đất ở cho các hộ phải di chuyển.
Về phân cấp tổ chức thực hiện thu hồi đất, Nghị định quy định như sau:
- UBND cấp huyện thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng cấp huyện để lập phương án đền bù trình UBND cấp tỉnh;
- Hội đồng thẩm định cấp tỉnh do UBND cấp tỉnh thành lập, tiến hành thẩm định và trình cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh xem xét phê duyệt;
- Trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh thành lập Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng cấp tỉnh để lập phương án đền bù trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt mà không phải trình lên Chính phủ.
Hội đồng đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng được lập cho từng dự án.
Tuy Nghị định 22 đã cụ thể và bám sát cơ chế thị trường hơn nhưng công tác đền bù giải phóng mặt bằng vẫn còn nhiều vướng mắc, khiến ngày 4-9-1999 Bộ Tài chính phải ra văn bản số 4448/TC-QLCS hướng dẫn xử lý.
Mặc dù Luật Đất đai 1993 đã qua hai lần sửa đổi bổ sung, công tác quản lý nhà nước về đất đai đạt được nhiều tiến bộ, nhưng tình hình quản lý và sử dụng đất đai còn bộc lộ nhiều yêú kém mà nguyên nhân chủ yếu là:
- Việc phân cấp quản lý chưa hợp lý, còn chồng chéo;
- Đội ngũ công chức địa chính quá mỏng, trình độ nghiệp vụ hạn chế;
- Hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai còn hạn chế, bất cập.
Vì vậy năm 2003 Luật Đất đai mới ra đời để thay thế cho Luật năm 1993.
Download(PDF; 367KB)
(www.vncold.vn)
|