Cần có công cụ để kích cầu bất động sản
Bài phỏng vấn TS Phạm Sỹ Liêm,
Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam
‘Bong bóng bất động sản (BĐS)’ do định hướng và quản lý quá yếu kém đang là mối nguy lớn, tác dộng xấu đến toàn bộ nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên các giải pháp được đề xuất đều chưa hứa hẹn những kết quả thật rõ rệt. Báo ‘Hà Nội Ngày nay’ đã phỏng vấn Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, về vấn đề này. PV Vương Tuấn Anh thực hiện.
BBT.
* Ông có thể đánh giá về thị trường BĐS giai đoạn hiện nay?
- Thị trường BĐS là tấm gương phản chiếu nền kinh tế. Năm 2012, thu ngân sách khó khăn, nhiều doanh nghiệp (DN) bên bờ vực phá sản, tình trạng thất nghiệp gia tăng, trong bối cảnh đó thị trường BĐS tiếp tục suy thoái nặng nề. Tuy vậy, vì thị trường này có tính địa phương nên không phải nơi nào cũng suy thoái như nhau, chẳng hạn tình hình ở Bình Dương khá tốt. Và cũng không phải phân khúc thị trường nào cũng lạnh giá, chẳng hạn bất động sản du lịch ven biển vẫn có sức hút vốn nước ngoài.
Năm 2013 nền kinh tế được dự đoán là chưa mấy khả quan, có thể dần dần ổn định trở lại nhưng còn nhiều khó khăn. Vì vậy, thị trường BĐS nói chung chưa thể hồi phục mấy, nhưng nếu Chính phủ kịp thời có những biện pháp thích hợp thì có thể giảm bớt mức độ trầm trọng.
* Chủ trương kích cầu của Chính phủ vào nhà xã hội sẽ tạo được hiệu ứng tốt cho thị trường ra sao, thưa ông?
- Nhà ở xã hội các nước thường là nhà ở do Nhà nước trực tiếp đầu tư hoặc được Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư nhằm cho các đối tượng có thu nhập thấp thuê để ở với giá phù hợp với thu nhập của họ, tức là vào khoảng 25-30% tổng thu nhập gia đình hàng tháng. Theo hướng này, hiện nay một số địa phương nước ta đang thực hiện dự án nhà ở công nhân, nhưng cũng chưa nhiều lắm.
Người thu nhập thấp được định nghĩa là người có thu nhập ổn định nhưng thấp, phải tích lũy khá lâu mới đủ tiền mua nhà. Vì vậy chính phủ đưa ra chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp là để khi họ có nguyện vọng mua nhà thì cho họ vay ưu đãi để đủ tiền mua được loại nhà ở thuộc phân khúc thị trường nhà giá rẻ mà ai cũng có thể mua, miễn là có khả năng thanh toán.
Chủ trương kích cầu là rất đáng hoan nghênh vì khi thị trường BĐS phồn vinh trở lại thì sẽ kéo theo sự phục hồi của nhiều thị trường khác như thị trường xây dựng, vật liệu xây dựng, trang bị nội thất…, qua đó mà có tác động tốt tới nền kinh tế cả nước. Vì vậy, chủ trương của Chính phủ tham gia giúp đỡ, tạo điều kiện cho thị trường BĐS hồi phục không phải vì lợi ích của các nhà kinh doanh, cũng không chỉ vì lợi ích riêng của thị trường BĐS mà là vì lợi ích chung của nền kinh tế. Vấn đề ở chỗ kích cầu bằng biện pháp nào để đạt hiệu quả.
* Ông có nhận xét gì về các đề xuất giảm lãi suất cho vay đối với người mua và giảm thuế cho doanh nghiệp (DN) xây dựng nhà ở xã hội?
Tôi nghĩ, chính sách tài chính giảm lãi suất cho vay hay giảm thuế DN là nhằm giúp giảm giá, nhưng hàng hiện tại đã giảm giá rất mạnh mà cũng không bán được thì các đề xuất đó chẳng giúp được gì mấy. Vấn đề của thị trường BĐS hiện nay là mất cân đối cung-cầu, cung nhiều, cầu ít. Giúp đỡ cho bên cung không phải không nên nhưng không chắc lợi ích đã đến được bên cầu, chẳng hạn giúp bên cung xử lý nợ xấu thực chất là giúp đỡ ngân hàng.
Giải pháp khả thi nhất hiện nay là Chính phủ trợ cấp lãi suất cho những người có nhu cầu mua nhà mà không đủ tiền thanh toán. Có nghĩa là NH cứ việc cho vay theo lãi suất thương mại, nhưng vì người thu nhập thấp chỉ chấp nhận được lãi suất 5% thì Nhà nước trợ cấp phần lãi suất chênh lệch. Như vậy huy động được nguồn vốn NH vào thực hiện chính sách, còn việc trợ cấp lãi suất không đòi hỏi Nhà nước phải có ngay một khoản tiền lớn mà lại giúp được cho rất nhiều người. Tiền trợ cấp của Nhà nước chỉ là tiền mồi để huy động hàng nghìn tỷ đồng vốn của NH, của xã hội.
Còn việc cho ai vay cũng phải làm cho rõ, nhưng thủ tục hành chính nên rất đơn giản để tránh phát sinh “xin-cho”, phong bì, phong bao… Chẳng hạn, thanh niên muốn lập gia đình hoặc công nhân độc thân thì chỉ nên thuê nhà, nếu tiền thuê nhà vượt quá 25-30% thu nhập thì DN hoặc Nhà nước sẽ trợ cấp phần chênh lệch tiền thuê. Nhưng nếu họ muốn có nhà ở của mình mà tự lo được 50% tiền nhờ được bố mẹ anh em giúp đỡ thì Nhà nước cho vay 50% để đủ tiền mua nhà. Như vậy sẽ huy động được cả vốn xã hội giải quyết vấn đề nhà ở. Muốn chắc chắn hơn thì đề nghị đoàn thanh niên và công đoàn thẩm định đối tượng được vay, qua đó vị thế của các đoàn thể này sẽ được nâng cao. Thủ tục đơn giản và có sự tham gia của xã hội thì mới dễ minh bạch. Còn để có tiền thực hiện chính sách thì Nhà nước huy động từ nguồn lực đất đai, kể cả thu thuế nhà.
Về bên cung, nếu họ chứng minh được mình có khách hàng đặt mua nhà thì NH nên cho vay tiếp để hoàn thiện nội ngoại thất, còn nợ cũ thì tạm khoanh lại đấy, trả sau.
* Có ý kiến cho rằng, chủ trương BĐS diện tích nhỏ, giá rẻ sẽ tạo ra những căn hộ tập thể như thời bao cấp, gây áp lực gia tăng mật độ dân số, nhất là tại các khu vực trung tâm thành phố. Ông nghĩ như thế nào về việc này?
- Thứ nhất, vấn đề không phải là diện tích căn hộ nhỏ hay to mà là bao nhiêu mét vuông cho một người. Nếu dưới tiêu chuẩn đó thì không cho nhập thêm hộ khẩu. Chẳng hạn căn hộ 25m2 thì hộ khẩu chỉ được 2 người thôi, sau có một đứa con thì cũng được nhập vào. Chứ 50 m2 mà ở 7-8 người, con cái lập gia đình cũng vẫn ở lại đó, thì cũng không bằng 25m2 có hai người.
Thứ hai là, không phải như ngày xưa, tiền nhà được bao cấp và quá thấp nên doanh nghiệp quản lý nhà không có tiền để quản lý, sửa chữa, khiến nhà xuống cấp nhanh chóng. Ngày nay, dù nhà thuê hay căn hộ trong chung cư sở hữu chung, đều phải chi đủ tiền quản lý theo đúng quy định, nếu chây ỳ thì sẽ bị chế tài.
Nhân đây tôi cũng góp ý rằng, các đô thị lớn nên có loại nhà Tế bần, thời Pháp cũng có loại nhà này để gom người vô gia cư. Ngày nay, nếu thuê nhà hay vay tiền mua nhà mà chây ỳ trả tiền, thì cưỡng chế trả nhà và tự tìm nơi ở khác, nếu không thì đưa vào nhà Tế bần. Như vậy sẽ không còn ai dám chây ỳ và thị trường mới không ngần ngại kinh doanh nhà cho thuê.
* Theo ông, chúng ta cần phải làm gì để tăng cường tính minh bạch trên thị trường BĐS, hạn chế tình trạng kinh doanh tự phát, nhỏ lẻ theo kiểu phong trào hiện nay?
- Vấn đề này lớn không thể một lúc nói hết được nhưng tôi có đề xuất là, hiện nay rất nhiều người muốn kinh doanh BĐS nhưng vốn ít thì nên đưa vào Quỹ Tín thác BĐS, gọi tắt là REIT, là một quỹ phát hành các cổ phiếu chỉ để đầu tư vào thị trường BĐS.
Quỹ Tín thác này có hai dạng cơ bản. Một dạng gọi là “REIT cổ phần”, chuyên kinh doanh mua bán và cho thuê BĐS, chẳng hạn mua một lô các nhà giá rẻ để kinh doanh cho thuê. Quỹ này còn có thể sử dụng để mua cả siêu thị ở trong các loại nhà cao ốc, rồi cho các tư nhân vào kinh doanh trong đó; thậm chí có thể xây trường học, bệnh viện… để cho thuê. Thứ hai là dạng “REIT tín dụng” chuyên cho các nhà kinh doanh BĐS vay tiền. Tóm lại, Quỹ REIT huy động mọi nguồn vốn, kể cả vốn nhỏ lẻ, vốn ngoài nước, để đầu tư chủ yếu vảo thị trường BĐS, và vì hầu hết lợi nhuận thu được đem chia cho các cổ đông chứ không giữ lại nên được Nhà nước miễn thuế thu nhập doanh nghiệp. Hiện nay, vốn nhàn rỗi trong xã hội nếu đầu tư vào vàng thì đã bị cấm, đầu tư vào chứng khoán thì khó khăn, nên nếu quỹ này mở ra sớm thì có thể thu hút được nguồn vốn này khá nhanh. Quỹ REIT thuê chuyên gia giỏi để quản lý nên có tính chuyên nghiệp cao và bảo đảm được tính minh bạch. Quỹ này được nhắc đến cách đây 3-4 năm nhưng mãi không thấy có khung pháp lý để thực hiện. Nay đề nghị Bộ Tài chính tham khảo khung pháp lý về REIT của các nước Châu Á như Nhật Bản, Singapo, Ma-lai-xi-a v.v. để xây dựng khung pháp lý cho REIT Việt Nam ra đời.
* Trân trọng cảm ơn ông!
|